Им принадлежали одни из лучших в стране офисных объектов класса А - 62-этажный Aon Center в Лос-Анджелесе, One City Center в Хьюстоне, 522 Fifth Avenue в Нью-Йорке, - но они всегда искали большего. Во главе с основателем и генеральным директором Скоттом Лоулором, чем быстрее росла их империя недвижимости, тем быстрее Бродвей пытался завоевать еще больше офисных зданий от Калифорнии до Нью-Йорка.
Их стратегия похожа на Маклоу: загребать офисную недвижимость по кредитам с высокой долей заемных средств, ждать повышения арендной платы и продавать здания с прибылью в течение двух лет.
Но крах рынка оставил у новичка в этом квартале больше синяков, чем у его старших соперников. Действительно, девятилетняя компания почувствовала вкус к риску как раз в неподходящий момент. В 2006 и 2007 годах они купили 28 офисных объектов по всей стране по ценам, которые, как утверждали критики, были слишком высокими даже тогда, в отличие от всего лишь девяти офисных объектов, купленных с 2001 по 2003 год.
«Новые игроки в отрасли - это те, кто действительно пострадал больше всего», - сказал адвокат Нью-Йорка по корпоративным вопросам и недвижимости Эдвард А. Мермельштейн. Их влияние намного больше, потому что большая часть их приобретений произошла в течение короткого периода времени.
Г-н Мермельштейн добавил, что более устоявшиеся игроки в сфере недвижимости поумнели после нескольких последних циклов спада, поскольку они понимают, что, как только вы увеличите кредитное плечо выше 50-60 процентов, вы, возможно, подвергнете себя разоблачению.
Теперь Бродвей объявил дефолт по краткосрочным кредитам на более чем дюжину зданий, а две из их собственности были лишены права выкупа. Что еще хуже, основным кредитором Бродвея для многих из этих зданий, таких как 10 объектов недвижимости, в том числе одна в Нью-Йорке, купленная 15 мая 2007 года, была Lehman Brothers. Теперь вопрос в том, смогут ли они привлечь необходимый капитал, чтобы выплатить свои ссуды и выжить.
«Нет никаких сомнений в том, что бизнес-модель Скотта очень жива на грани», - сказал управляющий директор Real Capital Analytics Дэн Фасуло. Очевидно, он застрял без стула, когда музыка прекратилась.
ПРОДАЖА МОЖЕТ БЫТЬ ЕДИНСТВЕННЫМ способом привлечь капитал, необходимый для выплаты краткосрочных кредитов, которые должны быть выплачены за три офисных объекта, несмотря на недавнюю сделку, заключенную с Lehman, согласно Real Capital Analytics: 280 Park Avenue, the Парк-авеню Атриум и Калифорнийский центр Union Bank в Сиэтле (Мэдисон, 340 также потенциально проблемны).
Их нынешняя недвижимость стоит лишь малую часть того, за что их купил Бродвей. Хотя Джеймс Хеннесси из Бродвея назвал идеальным момент для покупки 500 West Monroe в Чикаго в июле 2007 года за 336,7 миллиона долларов, сейчас недвижимость стоит всего 63 миллиона долларов. (Бродвей едва избежал потери права выкупа здания, которое на четверть пустует, заключив сделку с кредиторами после дефолта по кредиту в феврале 2009 года.) И 280 Park Avenue, которое они купили за 1,25 миллиарда долларов в ноябре 2007 года, используя Заем в 1,1 миллиарда долларов - теперь стоит только одну десятую того, за что его купил Бродвей: 147 миллионов долларов. Страницы:1 два 3 4
