Эрик Фишер обнаружил данные о ценах на жилье в Сан-Франциско за десятилетия.(Фото: Джаред Эронду / Unsplash) Я ничего не знаю об Эрике Фишере, кроме того, что он чертов герой.
Так же, как все остальные, кто недавно пытался жить в Сан-Франциско , Фишер очень интересуется стоимостью жилья. Однако, в отличие от любого другого такого человека, Фишер решил внести свой вклад в этот разговор, удвоив глубину современных исторических данных о них.
До сих пор наиболее часто цитируемая информация о ценах на жилье в Сан-Франциско относилась к 1979 году, когда город начал отслеживать среднюю арендную плату двухкомнатных квартир, рекламируемых в San Francisco Chronicle в одно воскресенье в году.
К сожалению для этих данных, 1979 год также оказался годом, когда мэр Сан-Франциско Дайанн Файнштейн ввела замораживание арендной платы, которое перешло в контроль над арендной платой . Если вы хотите поспорить о достоинствах контроля над арендной платой - а в горстке городов США, сталкивающихся с быстро растущими ценами на жилье, кто не возражает? - ваши аргументы с обеих сторон бесполезны без какой-либо информации о ситуации. перед контроль арендной платы, так что вам есть с чем сравнивать.
Таким образом, Фишер нашел данные о контроле за арендной платой до этого. Он сам собрал … Потратив много-много часов на просмотр старых файлов изображений и микрофильмов San Francisco Chronicle. 
Читатели микроформ.(Фото: Том Рольф / Wikimedia Commons)
Фишер много говорит о своей методологии в своих превосходных сообщение об этом проекте , опубликовано в субботу. Вот краткое изложение: его методология не идеальна, но она надежна, и я не вижу никаких хороших способов ее улучшить.
Вместо того, чтобы вдаваться в подробности, это сообщение в блоге существует для еще раз подчеркнуть то, что показали его новые данные : этот график. 
Цены на аренду.(Фото: Эрик Фишер)
Это, друзья мои, 70 лет цен на жилье в Сан-Франциско. Есть взлеты и падения, но по большей части очень простая тенденция: 6,6%.
Это сумма, на которую арендная плата повышалась в среднем каждый год с 1956 года. Это было правдой до введения контроля над арендной платой; это было правдой после контроля арендной платы. Это было не совсем так во время технологического пузыря 2000 года, но это все еще было в некотором роде правдой, и впоследствии это снова стало правдой.
6,6 процента - это на 2,5 процентных пункта быстрее, чем инфляция, что не кажется большим, но если делать это 60 лет подряд, это означает цены на жилье. четырехместный по сравнению со всем остальным, что вам нужно купить.
Плохо. Но это фантастика сегодня по сравнению с 1956 годом.
Так что же вызвало рост цен? Это действительно захватывающая часть открытия Фишера. Вооружившись своими данными, он более или менее ответил на этот вопрос. 
Средняя запрашиваемая ежемесячная арендная платаЭрик Фишер
Это так близко, как вы когда-либо могли увидеть ответ на жизнь, вселенную и все остальное.
Это диаграмма, которая почти идеально предсказывает рынок жилья в Сан-Франциско с использованием всего трех переменных:
- Количество рабочих мест в округе Сан-Франциско.
- Количество мест в округе Сан-Франциско для проживания людей.
- Общая сумма денег, которая выплачивается всем, кто работает в округе Сан-Франциско.
Все это отражено в формуле вверху диаграммы. Если бы вы дали мне значения для пунктов (1), (2) и (3) выше, то я мог бы предсказать вам с поразительной точностью, сколько в этой ситуации будет стоить аренда средней квартиры с двумя спальнями в Сан-Франциско.
Отсюда следует, что если бы мы могли менять (1), (2) или (3), тогда мы могли бы изменить стоимость аренды жилья в Сан-Франциско. Вот как Фишер резюмирует сценарий, при котором, согласно его формуле, цены на квартиры упадут на 67 процентов:
Чтобы снизить цены на две трети, потребуется увеличение предложения жилья на 53% (200 000 новых квартир), снижение заработной платы с поправкой на ИПЦ на 44% или сокращение занятости на 51%.
Ладно, это означало бы, что можно сделать Сан-Франциско таким же доступным, как, скажем, Портленд. урезать всем зарплату вдвое , или же уволить половину из них , или же позволить населению города быстро вырасти примерно на 50 процентов до 1,2 миллиона, а количество единиц жилья росло еще быстрее.
Дерьмо.
Но ждать , вы могли бы сказать. В Праге проживает около 1,2 миллиона человек. В Милане проживает около 1,2 миллиона человек. Это хорошие города. Было бы неплохо, если бы Сан-Франциско превратился в Прагу, особенно если бы цены упали на две трети.
Наверное, это правда. Проблема в том, что быстрое превращение в Прагу потребует банкротства тысяч застройщиков, потому что (помните?) Арендная плата упадет на 67 процентов, и все эти застройщики не смогут выплатить ссуды, которые они взяли для строительства этих 200000 новых домов .
Если подумать, тысячи обанкротившихся разработчиков тоже могут показаться вам неплохими. Но поверьте, для разработчиков это звучит плохо. Вот почему никогда не может быть ситуации, когда частные застройщики добавят столько новых домов одновременно - они прекратят строительство задолго до того, как может произойти это возвращение в рай.
На мой взгляд, это оставляет нам несколько интересные уроки для Сан-Франциско :
1. Добавление новых юнитов в основном не позволяй дерьму становиться хуже .
1а. Это все еще хорошо.
два. Контроль арендной платы не кажется серьезной причиной проблемы как таковой. Раньше дерьмо было плохо; дерьмо было плохо после; дерьмо не стало заметно лучше или хуже для среднего ищущего квартиру, по крайней мере, если вы начнете в 1956 году. (С другой стороны, что-то странное происходит в ранних ценовых данных Фишера за 40-е годы. Если вы опустите падение 1950–1960 годов Что касается арендной платы, то все, что было до введения контроля над арендной платой в 1979 году, начинает больше походить на плато. Вот его первая диаграмма снова для хорошей оценки.) 
Рекламируемая арендная плата с поправкой на CPI.(Фото: Эрик Фишер)
2а. Какое значение может иметь контроль арендной платы косвенно если это косвенно приводит к меньше новых юнитов например, потому что это дает людям повод протестовать или подавать в суд, чтобы помешать застройщикам заменять маленькие старые здания с контролируемой арендной платой на большие новые по рыночной цене. Что довольно понятно со стороны бедных людей, но это все еще дерьмовый результат, потому что (как предполагает формула Фишера) каждая новая модная крыша немного снижает цены, потому что богатые люди под ней не вытесняют людей среднего класса из-под их крыш среднего качества и так далее, пока кто-нибудь не окажется в палатке.
2b. Тем не менее, в этих данных нет явных признаков того, что контроль за арендной платой оказал на Сан-Франциско дополнительный эффект, направленный против строительства нового жилья. Опять же: дерьмо раньше было плохо. Дерьмо потом было плохо.
3. Сокращение затрат на разработку засыпки поможет, если есть способы сделать это без излишнего провала в других делах.
4. Если есть что-то не дать рынку жилья построить достаточно новых домов для новоприбывших , то, вероятно, это должно быть что-то, что появилось примерно в 1960 году или раньше.
На этом я собираюсь прекратить говорить о Сан-Франциско, потому что Сан-Франциско меня угнетает. Вообще-то, я думаю, что Сан-Франциско ебут.
Это отстой. Это потрясающее место. 
Вид из парка в Сан-Франциско.(Фото: Фото: Torbakhopper / Flickr)
Вместо этого я собираюсь закончить уроком для городов, которые добавляют рабочие места и / или богатство быстрее, чем дома, но еще не являются Сан-Франциско: Портленд, Сиэтл, Остин, Денвер, Миннеаполис. Может быть, Окленд, Лос-Анджелес, Сан-Диего и округ Колумбия тоже.
Ради бога, продолжайте добавлять дома. Продолжайте добавлять дома, чтобы ситуация не ухудшалась и вы не попали в ловушку беспроигрышной дерьмовой бури, такой как Сан-Франциско.
И пока вы это делаете ...
Контроль арендной платы? Этот конкретный арендатор нервничает, но уверен, возможно, попробуйте, если вы упорно работаете, чтобы убедиться, что он не будет мешать и дальше добавлять дома.
Бесконечное разрастание? Это сделает дома дешевыми (просто спросите Атланту, Даллас и Феникс), но это испортит планету и, кажется, сделает нас толще и одинокими, к тому же машины будут дорогими. Так что, возможно, попробуйте построить таунхаусы, если сможете. Таунхаусы отличные. Клифф и Клэр Хакстейбл жили в особняке. Дуплексы тоже хороши. Многие города фактически запретили строительство любого из них. Это безумие.
Налоги на создание государственного или другого субсидируемого жилья? Беднейшие люди никогда не смогут позволить себе жилье по рыночной цене, а люди в дешевых, но пригодных для жизни домиках, как правило, попадают в гораздо меньше неприятностей, чем люди в палатках. Так что да, вероятно, неплохо использовать налоги для строительства дешевых, но пригодных для жизни домиков для бедных, а также искать другие способы помочь людям выбраться из бедности.
Массовые увольнения? Ну, очевидно, это снизит арендную плату, но я почему-то не думаю, что они переизбрают мэра.
Но что бы вы ни делали, обязательно купите Эрик Фишер выпить, если увидишь его. Он это заслужил.
Майкл Андерсенписатель из Портленда, штат Орегон. Он @andersem в Твиттере.
