План компромисса: ремонт Атлантик-Сити

Судьба города Атлантик-Сити висит в подвешенном состоянии, и кажется, что политические лидеры чуть-чуть не осознают, что ничьи интересы не удовлетворяются, если копаться в пятках. В дальнейшем кажется, что есть место для компромисса, и президент Сената штата Стивен Суини и спикер законодательного собрания штата Винсент Прието могут стать героями, которые спасут Атлантик-Сити, приложив немного усилий. Губернатор Крис Кристи также может выйти из компромисса в Атлантик-Сити с политической победой и, возможно, даже наследием, которым можно похвастаться.

Теперь все трое должны признать, что их победа может перевесить то, что они должны отдать. Каждый из них должен признать, что каждому нужно позволить другим сохранить лицо. И идеалист во мне думает, что каждый может помочь городу Атлантик-Сити, его жителям и всему региону южного Джерси в целом, приложив немного политической воли. Как человек, который вырос в двух милях от Атлантик-Сити, продавал ириски с соленой водой в качестве подработки на променаде в средней школе и оплатил свой путь через то, что тогда было Стоктонским государственным колледжем, приветствуя автобусы, полные играющих в игровые автоматы пожилых людей Я прошу их попробовать коктейли и подать надежды игрокам в баккару. Это одна небольшая политическая проблема, которой они будут заниматься в своей карьере, но в их руках находится судьба экономической жизни многих людей. Эти люди не политики - они и автомобильные камердинеры, и розничные клерки, и дилеры блэкджека, и студенты колледжей, разливающие коктейли. Это люди, которые пытаются зарабатывать на жизнь и поддерживать свои семьи перед лицом кардинально меняющейся модели игрового бизнеса.

Есть два плана: государственный захват Атлантик-Сити, предложенный Суини, поддерживается губернатором Крисом Кристи, но осуждается городскими властями и многими по всему Южному Джерси. План по существу снимает большую часть контроля с муниципалитета и предоставляет эти полномочия Департаменту по делам сообществ штата, а недавно объявленный компромисс отложит реализацию плана до окончания летнего сезона, если город будет соответствовать определенным критериям. В альтернатива , законопроект, спонсируемый Прието, устанавливает ряд критериев, в которых власть муниципалитета уменьшается, а государственный контроль усиливается, если город не может достичь определенных финансовых целей. Законопроект Прието также предусматривает программу выплат казино вместо налогов (PILOT), в соответствии с которой казино предоставят городу в общей сложности 120 миллионов долларов в 2016 налоговом году и будут действовать в течение 10 лет в зависимости от доходов от игр и уровня инфляции. ПИЛОТЫ защищают город от последствий судебных переоценок восьми казино, которые остаются открытыми.

Один ключевой вопрос, который необходимо учитывать руководителям штата: в соответствии с предложенной Суини компромиссной мерой, штат примет решение о том, следует ли осуществлять поглощение, при условии, что город должен создать бюджет, в котором расходы на душу населения не превышают 3500 долларов на одного жителя. Если город потерпит неудачу, первоначальный план захвата вступит в силу. Проблема с этим планом заключается в том, что он не учитывает уникальное положение курортного города, в котором проживает 39 000 жителей, но в любой день можно найти еще 50 000 человек на пляжах и еще 50 000 в казино, ресторанах и магазинах. . И поэтому государственные чиновники приравнивают бремя обслуживания Атлантик-Сити к таким местам, как Уинслоу, Монро, Тинек и Мальборо. Когда в последнюю летнюю субботу в Уинслоу в последний раз собирались 130 000 человек? Или 50 000 человек посетили концерт в Монро? А люди, которые приезжают в Атлантик-Сити, - дневным жителям требуются городские услуги: охрана полиции, спасатели, машины скорой помощи, инфраструктура, туалеты, техническое обслуживание и так далее. И поэтому штат должен признать, что, хотя с финансами Атлантик-Сити существуют серьезные проблемы, оценивать расходы города, сравнивая их с такими местами, как Паттерсон или Джерси-Сити, неискренне.

Простой пример: в среднем EMS в Атлантик-Сити выполняет около 20 000 рейсов в год. Учитывая его численность на душу населения, половина жителей города будет вызывать скорую помощь каждый год. Теперь они любят веселиться в Атлантик-Сити, но интуитивно мы понимаем, что это не имеет смысла, и поэтому в Атлантик-Сити не следует придерживаться тех же стандартов, что и в других муниципалитетах с аналогичным количеством постоянных жителей. И поэтому государство должно шире задуматься о том, как заставить Атлантик-Сити привести в порядок свой финансовый дом - сокращение расходов на десять процентов или какую-то другую формулу.

Государственные лидеры должны также признать, что нет недостатка в политической воле для решения этой проблемы. Мэр Дон Гардиан, избранный в 2014 году, попытался сбалансировать защиту интересов своих избирателей с суровыми финансовыми реалиями, с которыми сталкивается город. И делает это в условиях стеснения: спорные пенсии спасателям? Государственный мандат. Налог на номер? Под контролем государства. Налог на роскошь? Под контролем государства. Плата за парковку? Под контролем государства. Штат собрал 60 миллионов долларов налогов и сборов с посетителей Атлантик-Сити и не позволяет городу увеличивать любые из этих налогов, если он того пожелает. Город должен быть освобожден от многих ограничений, которые ограничивают его способность сокращать расходы и увеличивать доходы, если государство хочет, чтобы он стал платежеспособным.

Чрезвычайный характер налогово-бюджетной ситуации в городе еще раз означал, что существует правительство через кризис. Но это также означает, что, пытаясь найти решение, город и штат должны сделать шаг назад и взглянуть на то, как должно выглядеть будущее города в Атлантик-Сити, в центре которого находится постигровая индустрия. И в отличие от предыдущих экзаменов, этот должен включать ключевые заинтересованные стороны, включая граждан, выборных должностных лиц, руководителей бизнеса, экспертов по туризму и государственных служащих по экономическому развитию.

Есть три основных камня преткновения для компромисса. Но на столе есть достаточно, чтобы каждый вернулся домой победителем:

Для обоих компромисс: коллективные переговоры. Целевая сумма расходов Суини в размере 3500 долларов на душу населения нереальна, но также нереалистично полагать, что коллективные договоры не будут обсуждаться. Любой компромисс должен будет включать союзы, казино, кредиторов и другие заинтересованные стороны, и он должен будет включать компромисс. Но клюшка должна быть реалистичной, достижимой.

Суини должен пойти на компромисс: вода. Продажа государственных активов - важная составляющая государственного поглощения. В настоящее время город под эгидой муниципальных властей владеет городским водоснабжением. Мера государственного поглощения, спонсируемая Суини, включает положение, которое позволит менеджерам штата продать этот общественный актив. Это важный компромисс, потому что Фил Норкросс, брат благотворителя Суини и маклера Джорджа на юге Джерси, является лоббистом компании American Water, которая выразила заинтересованность в покупке городского водоканала. Понятно, что мэр Атлантик-Сити Дон Гардиан и другие местные лидеры возражают против этого компонента плана. Проблема с продажей этого актива двоякая: она представляет собой одноразовую сделку по получению дохода, в то время как сохранение водоснабжения в качестве городского актива означает, что при правильном управлении город может использовать водоснабжение в качестве источника дохода. Во-вторых, политики в городе и в законодательном собрании штата обеспокоены чистым эффектом приватизации с точки зрения затрат для жителей города: приватизация приведет к повышению ставок, если не сейчас, в конечном итоге. А это город, жители которого не могут позволить себе прибавку. Суини должен пойти на компромисс в этом вопросе и позволить ему стать частью пакета стимулов в законопроекте Прието, что будет означать, что продажа Waterworks не будет обсуждаться, если Атлантик-Сити не сможет выполнить свой первый год контрольного показателя, и тогда независимый бухгалтер получит окончательную власть над любой продажей, слиянием или приватизацией городского управления водоснабжения.

Чтобы Прието пошел на компромисс: в соответствии с государственной мерой по поглощению назначенный государством директор будет иметь право наложить вето на протоколы руководящего органа муниципалитета, нуждающегося в стабилизации и восстановлении, любого совета, комиссии или департамента муниципалитета в необходимость стабилизации и восстановления, а также любой независимый совет или орган в муниципалитете, нуждающийся в стабилизации и восстановлении, включая, помимо прочего, жилищное управление, управление парковки, управление перепланировки, совет по планированию и совет по регулированию зонирования. Ключевым моментом здесь является то, что Суини и Кристи хотят контролировать процесс реконструкции, и Прието должен дать им эту власть. Может быть, это джентльменское соглашение за закрытыми дверями, но если Прието хочет движения по коллективным переговорам и воде, ему придется уступить в разработке.

В то время как Атлантик-Сити рушился, некоторые дальновидные души - многие из них - друзья Джорджа Норкросса - осознали потенциальную возможность и начали собирать вместе большие участки под строительство недвижимости с прицелом на крупномасштабные инвестиции. В обмен на свободу ведения коллективных переговоров и недопущение приватизации водоснабжения Прието должен поддержать сильную формулу государственной поддержки реконструкции для девелоперов, тесно связанных с машиной Norcross, - поощряя использование Управления развития реинвестиций казино (CRDA) и экономического развития штата. Деньги властей, а также мэр-опекун и городской совет также должны принять участие. Развитие означает рабочие места, а развитие означает налоговые поступления, и если развитие оплачивает счета города и делает друзей Норкросса и Кристи богаче, пусть будет так.

И Суини должен рассматривать это как огромную политическую возможность, поскольку есть несколько разработчиков, которые вложили или делают значительные инвестиции в город. Вознаграждение за эти инвестиции будет значительным, и, конечно же, Суини будет щедро вознагражден в виде пожертвований на кампанию за его поддержку этих разработчиков. Губернатор Кристи может не сомневаться, что его союзники тоже будут вознаграждены.

За столом множество интересов:

• Джозеф Джинголи - значительный портфель Джинголи указывает на отношения с Норкроссом: Джинголи строит Академию Купера Норкросса за 35 миллионов долларов в Камдене, Медицинскую школу Купера при Университете Роуэн (в районе Суини, в создании которого Норкросс сыграл важную роль) и Роуэнский колледж бизнеса, наряду со многими другими проектами. Jingoli может похвастаться разнообразным набором как государственных, так и частных проектов развития, и в дальнейшем ему следует гарантировать себе место за столом переговоров.

• Омар Бораи - застройщик роскошного кондоминиума в Нью-Брансуике, The Aspire, получил 4,8 миллиона долларов в виде Sandy Relief Funds, 60 миллионов долларов в виде субсидированных государственных займов и 21 миллион долларов в виде налоговых льгот. Разработчик округа Миддлсекс вложил сотни тысяч долларов в политические взносы за последние несколько десятилетий, в том числе тысячи долларов в президентскую кампанию Кристи, и убедился, что эти вложения окупились. Атлантик-Сити не будет исключением. Бораи получил от CRDA ссуду в размере 15 миллионов долларов для финансирования The Beach at South Inlet, роскошного жилого комплекса стоимостью 71 миллион долларов, состоящего из 250 квартир, на северной оконечности променада рядом с несуществующим Ревелем.

• Джек Моррис - магнат в сфере недвижимости округа Мидлсекс, который является игроком в масштабах штата в сфере развития многоквартирных домов и розничной торговли. Morris’s M&M Development имеет высококлассные портфели в Камдене и Ньюарке; Его Edgewater Properties развивает коммерческую, роскошную аренду и частную жилую застройку, особенно в южной и центральной частях Нью-Джерси. Его отношения с Norcross насчитывают более десяти лет, когда его компания была выбрана для реконструкции ипподрома Garden State Park в Черри-Хилл.

• Джон Хэнсон - этот союзник губернатора Christie’s - компания Hampshire Real Estate, был председателем комиссии Хэнсона по планам Christie в отношениях с Атлантик-Сити. Он также является идейным вдохновителем Корпорации развития Атлантик-Сити, или ACDevCo, независимой некоммерческой организации, которая строит кампус в Атлантик-Сити стоимостью 200 миллионов долларов для Стоктонского университета, который откроется осенью 2018 года. Кампус Стоктонского университета в Атлантик-Сити обещает стать краеугольным камнем этого проекта. усилия по возрождению в Атлантик-Сити.

• Джордж Норкросс - хотя обычно его не считают застройщиком, отчеты по итогам встречи между Норкроссом и исполнительным директором округа Атлантик Деннис Левинсон указывают на то, что Норкросс рассматривает возможность инвестирования в Атлантик-Сити.

• Гленн Штрауб, застройщик из Флориды, заплатил 82 миллиона долларов за несуществующее казино Revel, строительство которого обошлось в 2,4 миллиарда долларов. Штрауб сказал, что инвестирует дополнительно 500 миллионов долларов в различные развлекательные объекты, включая аквапарки, веревочные курсы, выездку и прыжки с лошадьми, лыжную трассу и хафпайп, международную художественную ярмарку и новый конференц-центр. Похоже, Штрауб - волк-одиночка, не связанный ни с одним из основных политических игроков, но, тем не менее, важный для будущего города.

Реальность такова, что все эти разработчики (за исключением Штрауба) имеют политические связи, и политики, которые их защищают (Норкросс и Кристи), извлекут выгоду. Это, как говорится, стоимость ведения бизнеса. Но в интересах города, чтобы разработчики Norcross и Christie’s получали необходимую поддержку.

Один из участков под застройку, который скоро станет доступен, - это месторождение Бадер, желательный участок земли площадью 130 акров у воды вдоль дамбы на Олбани-авеню. Чтобы сделать Bader Field разрабатываемым сайтом, потребуется дополнительно около 100 миллионов долларов. Суини и Прието должны сотрудничать с CRDA и Управлением экономического развития штата, чтобы помочь потенциальному покупателю. В этом районе есть все возможности: здесь можно будет разместить пристань для яхт, торговую сеть / отель типа Inner Harbour, роскошные кондоминиумы или все вышеперечисленное. Кроме того, часть земли, включая спортивные сооружения, в которых она сейчас находится, - бейсбольное поле для серфинга в Атлантик-Сити и ледовый каток - должна быть зарезервирована за государством и городом для использования Университетом Стоктона, который будет развивать район штата. ультрасовременный спутниковый кампус всего в нескольких кварталах от отеля. Сотрудничество в этом государственно-частном развитии может означать привлечение аудитории к ресторанам, розничной торговле и развлекательным мероприятиям.

Бриджит Каллахан Харрисон - профессор политологии и права в Государственном университете Монклера, где она преподает курсы американского правительства. Постоянный комментатор государственной и национальной политики, она является автором пяти книг об американской политике. Поставьте лайк ей на Facebook у Бриджид Каллахан Харрисон. Следуйте за ней в Twitter @BriCalHar.