Так где следующий альбом? Если все офисные здания в Нью-Йорке будут выставлены на продажу, какие из них будут продаваться по самой высокой цене?
Наблюдатель спросили обитателей мира недвижимости - людей, которые покупают здания, и тех, кто ими торгует, - какие башни, по их мнению, закроются с наибольшей ценой.
Следующий список представляет собой компиляцию этого (действительно, очень ненаучного) обзора.
Большинство этих зданий, если бы они были проданы сегодня, затмили бы рекорд в 1,8 миллиарда долларов, установленный 666 Fifth Avenue при закрытии в январе. (Здание было куплено Kushner Companies, где Джаред Кушнер, издатель Наблюдатель , является основным.) Большинство этих зданий находится недалеко от Центрального вокзала. Другие находятся либо на Пятой авеню, либо рядом с ней, а один расположен в центре города. По словам опрошенных, Рокфеллер-центр в совокупности будет продан более чем за 8 миллиардов долларов, а здание G.M. Само по себе строительство принесет 4 миллиарда долларов.
Все владельцы и брокеры согласовали простую рубрику, по которой можно определить, какие здания будут стоить по самой высокой цене: общий объем офисных площадей плюс размер арендной платы, который может получить здание.
Итак, в произвольном порядке:
Здание GM
Здание General Motors на Пятой авеню, 767, является самым ценным зданием в мире. Он находится через дорогу от отеля Plaza, у подножия Центрального парка, и у него есть торговые площади как на Пятой авеню (кубический магазин Apple), так и на Мэдисон-авеню.
Он до смешного огромен, площадью 1,9 миллиона квадратных футов, и взимает сногсшибательную арендную плату. Каждого человека, у которого брали интервью для этой истории, попросили дать краткий список его любимых зданий в городе. Дом G.M. Здание попало в каждый список. Если бы он когда-либо поступил на рынок, он установил бы небывалый рекорд для одного здания.
Г. стоит 4 миллиарда долларов плюс, сказал Скотт Лэтхэм из брокерской компании Cushman & Wakefield. Он принадлежит группе отца и сына Гарри и Билли Маклоу, которые купили его в 2003 году за 1,4 миллиарда долларов. Сейчас он стоит почти в три раза больше.
200 Парк Авеню
Конечно, здание MetLife на Парк-авеню 200 значительно превосходит Гранд Сентрал. И, конечно же, жители Нью-Йорка сохраняют к этому зданию определенную антипатию. Но для инсайдеров, занимающихся недвижимостью, его вес - это его приз.
«Я не думаю, что в городе есть какое-нибудь здание, которое можно увидеть более охотно, чем 200 Park», - сказал Вуди Хеллер, брокер в брокерской компании Studley.
Г-н Сильверстайн добавил, что трудно найти лучшее место.
В здании, которое раньше называлось Pan Am Building, также есть все, что могло бы пощекотать лизингового брокера: оно огромное, из него открываются фантастические виды, оно буквально связано с Центральным вокзалом и имеет огромные арендные ставки. Он был продан в 2005 году за рекордную для того времени 1,72 миллиарда долларов, но если нынешний домовладелец, Тишман Спейер, решит продать сегодня, он может удвоить эту цену.
Рокфеллер-центр
Если бы Тишман Шпейер когда-либо продал Рокфеллер-центр и его коллекцию из 12 зданий, общая площадь которых превышает шесть миллионов квадратных футов, это легко обанкротило бы рекордные продажи Стейвесант Таун и Питера Купера Виллиджа за 5,4 миллиарда долларов. Один брокер подсчитал, что это будет стоить около 1400 долларов за квадратный фут, в результате чего весь комплекс будет стоить более 8 миллиардов долларов.
«Такие здания - это искусство», - сказал застройщик Джозеф Мойан.
Это комплекс, который Джерри Спейер приобрел в 1996 году за 1,85 миллиарда долларов. Г-н Шпейер, которому также принадлежит 200 Park Avenue, Chrysler Building, 229 West 43rd Street и Stuyvesant Town - Peter Cooper Village, построил больше трофейных объектов, чем любой другой застройщик в округе. По словам г-на Лэтэма, они самые большие домовладельцы в городе.
9 Западная 57-я улица
Фасад со скошенным остеклением, образующий 57-ю Западную улицу, является визитной карточкой знаменитой башни Манхэттена. Здание имеет потрясающую арендную плату, и его виды не имеют себе равных. Вы как будто сидите в парке; - это ваш задний двор, - сказал Дуглас Дерст, домовладелец и застройщик. Это невероятное место.
«Я считаю, что его взгляды прекрасны», - сказал г-н Сильверстайн. Поток здания, когда он поднимается вверх, довольно красив.
Здание, принадлежащее Шелдону Солоу, было спроектировано Skidmore, Owings & Merrill и включает произведения искусства снаружи и одни из самых высоких арендных ставок в городе внутри. Когда лифт поднимает вас в здание, он открывает окна от пола до потолка с потрясающим видом на Центральный парк. Запрашиваемая арендная плата на верхних этажах составляет почти 200 долларов за квадратный фут.
245 Парк Авеню
Башня на 245 Park Avenue находится прямо рядом с Grand Central. Что еще более важно, он имеет 1,6 миллиона квадратных футов и занимает весь квартал между 46-й и 47-й улицами. Это означает много места в районе, где здания продаются по очень высокой цене.
Он находится буквально у северного входа в Центральный вокзал и имеет особую ценность, - сказал Джон Каплан, брокер по продажам в Cushman & Wakefield.
Среди известных арендаторов - штаб-квартира Высшей лиги бейсбола, занимающая более 130 000 квадратных футов. - Это прекрасное, прекрасное здание, - сказал мистер Мойанян. Обожаю это здание - оно одно из лучших в городе.
277 Park Avenue
В 1960-х годах, когда вокруг Центрального вокзала возводились высокие башни, был разработан генеральный план, который действительно сработал. В нескольких кварталах от исторического железнодорожного вокзала можно было продать миллиарды долларов только на недвижимости. Это, без сомнения, самый мощный участок коммерческой недвижимости в городе.
Прямо рядом с 245 Park Avenue 51-этажное здание площадью 1,7 миллиона квадратных футов 277 Park Avenue легко затмило бы 2 миллиарда долларов, если бы оно торговалось сегодня. В здании проживает Дж. П. Морган. «Это сказочное место», - сказал Боб Александер, брокер брокерской компании CB Richard Ellis. В общем, как вы можете победить это место?
7 Всемирный торговый центр
В 7 Всемирном торговом центре все еще идут отделочные работы, но когда все будет готово, он станет самым ценным зданием в центре города.
«Что делает его особенным, так это то, что это здание с изысканным дизайном», - сказал г-н Сильверстайн, его разработчик.
Но что делает его таким ценным, так это его размер и удобства: это 1,8 миллиона квадратных футов, и он совершенно новый. Он охватывает общественное искусство - снаружи стоит скульптура Джеффа Кунса - и привлекает арендаторов с большими карманами. Moody’s Investors Service подписало договор аренды на более чем 500 000 квадратных футов здания.
По словам г-на Лэтэма из Cushman & Wakefield, это толкает границы к центру города. Пожалуй, сейчас это лучшее здание в городе.
One Bryant Park
Башня Банка Америки на 42-й улице, между Пятой и Шестой авеню, все еще представляет собой скелет. Но к моменту открытия в следующем году 54-этажная стеклянная башня станет одним из элитных небоскребов города.
По словам разработчика, г-на Дерста, он расположен в лучшем месте города. Это большое здание, новое здание, и в нем будут использоваться самые передовые технологии.
Он также сможет извлечь выгоду из того, что другим владельцам потребуются годы: привлечь всех своих арендаторов по рыночным ценам. Это означает, что мистер Дерст будет собирать много чеков на квартплату на сумму 100 долларов за фут. Площадь здания составляет более двух миллионов квадратных футов, а к моменту открытия его стоимость легко превысит 3 миллиарда долларов.
4 Таймс-сквер
Когда в 1999 году было завершено строительство Condé Nast Building, Таймс-сквер официально превратилась в обширный манеж для разработчиков. «Никто не верил, что мы найдем арендаторов», - сказал г-н Дерст, застройщик. Затем к нам присоединилась юридическая фирма Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom. То же самое сделали и публикации Condé Nast; Фрэнк Гери спроектировал кафетерий на четвертом этаже здания.
Когда Skadden решил поехать туда, сказал г-н Дерст, это изменило восприятие Таймс-сквер. Внезапно то, что когда-то было самой распространенной болезнью Нью-Йорка, стало жизненно важным звеном на все более дорогом рынке среднего города.
Здание Сиграм
Это самый ценный трофей Нью-Йорка: классический дом на Парк-авеню, спроектированный Филипом Джонсоном и Мис ван дер Роэ, здание Сиграмм. - Какое красивое здание, - сказал мистер Дерст, - и те аренда что люди готовы платить, чтобы туда поехать!
Здание, принадлежащее RFR, производит впечатление на арендодателей с двух сторон: оно является отличительной чертой любого портфеля недвижимости и приносит огромную прибыль, поскольку арендаторы теряют более 100 долларов за квадратный фут.
- Это лучшее здание в городе, - сказал г-н Мойанян.
Его площадь чуть меньше 800 000 квадратных футов, поэтому Seagram - единственное здание в списке, которое не принесет 2 миллиарда долларов. Однако это здание, вероятно, принесет 2 000 долларов за квадратный фут.
«Я думаю, что это группа зданий, которые установят новые рекорды цен на квадратный фут», - сказал г-н Каплан из Cushman & Wakefield.
Где Эмпайр Стейт Билдинг?
Для тех, кто покупает и продает бетонные каньоны Нью-Йорка, арендная плата имеет большее значение, чем легенда.
Эй, а что насчет других значков, пронизывающих небо? Почему Эмпайр-стейт-билдинг, Крайслер-билдинг или даже Вулворт-билдинг не попали в список самых дорогих в Нью-Йорке?
Ну, риэлторы не эстеты.
То, что жители Нью-Йорка считают технической катастрофой - например, здание MetLife, опоясывающее Центральный вокзал - может стать для людей, занимающихся недвижимостью, золотым стандартом для офисных башен. Почему? Такое здание, как MetLife, было спроектировано специально с учетом раздутых чеков на квартплату, в то время как крошечные плиты пола Woolworth Building определенно не были. А более высокая арендная плата означает более высокие продажные цены.
У Эмпайр-стейт-билдинг есть свои проблемы, вроде многолетней борьбы за привлечение арендаторов. Это было предметом шуток среди брокеров по недвижимости. (Пустое государственное здание! Ха!)
Здание, принадлежащее товариществу Питера Малкина и Леоны Хелмсли, претерпевает масштабную реконструкцию. И это по-прежнему визитная карточка города. Учитывая его размер - 2,77 миллиона квадратных футов - он может скоро преодолеть барьер продаж в 2 миллиарда долларов. Но все же многое зависит от того, как будет выглядеть после ремонта.
Единственная часть здания Крайслер-билдинг, которая будет выставлена на продажу, - это аренда. Тишман Шпейер является нынешним арендатором, что означает управление зданием и сбор чеков арендной платы. Поскольку аренда не означает полную собственность, она обычно не приносит миллиарды и миллиарды долларов, которыми торгуют.
Cooper Union контролирует землю, на которой был построен Крайслер-билдинг; если бы школа дождалась окончания срока аренды Тишмана Спейера, а затем решила бы продать здание, это была бы лучшая продажа.
