Незадолго до 22:00. 25 января Ларри Сильверстайн, 69-летний рыжеволосый застройщик, пересекал 57-ю Восточную улицу недалеко от Мэдисон-авеню, когда его сбил седан Ford 1997 года выпуска. У него сломан таз, его доставили в Медицинский центр Нью-Йоркского университета. Как позже г-н Сильверстайн сказал своей дочери, авария была серьезным прорывом в самый неподходящий момент: он был одним из трех претендентов на получение 99-летней аренды Всемирного торгового центра. 31 января у г-на Сильверстайна был крайний срок подачи заявки нынешнему владельцу Торгового центра, Управлению портов Нью-Йорка и Нью-Джерси.
В течение следующих нескольких дней деловые партнеры, советники и помощники выстроились в очереди на стульях в коридоре возле больничной палаты г-на Сильверстайна, пока прорабатывались окончательные детали предложения. Всего через пять дней после того, как он столкнулся со смертью, г-н Сильверстайн сделал резкое заявление в New York Post: «Мы жаждем Всемирного торгового центра, приза всех призов.
Немногие дали г-ну Сильверстайну много шансов завершить сделку, которая должна была стать крупнейшей сделкой с недвижимостью в истории Нью-Йорка. Из трех финалистов администрации порта он был темной лошадкой, сказал Майкл Коэн, исполнительный директор брокерской компании GVA Williams. Расхожее мнение, казалось, подтвердилось только тогда, когда предложения были открыты, и Vornado Realty Trust проиграла конкуренцию, предложив 3,25 миллиарда долларов - на 600 миллионов долларов больше, чем предлагал г-н Сильверстайн.
Именно тогда г-н Сильверстайн показал, почему, несмотря на взлеты и падения, он сохранил репутацию одного из самых умных умов города в сфере недвижимости. Он отмахнулся и продолжил, повысив свою ставку всего на 30 миллионов долларов меньше, чем у Форнадо. Он спокойно ждал, пока переговоры между правлением порта и председателем Vornado Стивеном Ротом сорвутся. Затем он вошел в брешь.
Теперь очередь г-на Сильверстайна, и на этот раз переговоры идут гораздо более гладко, по словам людей, следящих за процессом. Когда его попросили прокомментировать его предложение, г-н Сильверстайн сказал: «Нет ничего похожего на Всемирный торговый центр». Он уникален по величине, расположению, известности и видимости. Это была моя мечта. Еще в конце марта многие предсказывали, что г-н Сильверстайн не сможет закрыть сделку и что комплекс перейдет к третьему участнику - партнерству между Boston Properties Мортимера Цукермана и Brookfield Financial Properties. Теперь, однако, растет согласие с тем, что г-н. Сильверштейн получит свой приз.
С другой стороны, вряд ли что-то пошло так, как предсказывалось на аукционе, проведенном властями порта. Хотя личный стиль г-на Сильверстайна состоит в том, чтобы обольщать и очаровывать, люди, которые имели с ним дело, говорят, что он может быть таким же жестким переговорщиком, как и г-н Рот. «Ты думаешь, что закончил», - вспоминает один из пострадавших в результате переговоров с ним. Вы никогда не закончите.
Льюис Айзенберг, председатель администрации порта, сказал, что сомневается, что сделка будет заключена до 5 апреля, следующего запланированного заседания совета директоров порта. Тем не менее, сказал он, все идет хорошо. У г-на Айзенберга есть основания для счастья: по словам людей, участвовавших в процессе, г-н Сильверстайн был готов согласиться с условиями аренды, от которых отказался Vornado. Vornado, публично торгуемая компания, хотела более короткую аренду, чтобы показать меньшую задолженность на своем балансе (не проблема для частной компании г-на Сильверстайна), а также заверений в том, что Vornado не окажется на крючке, если, как и ожидалось, City подает в суд, чтобы заставить застройщика собирать около 100 миллионов долларов в год в виде налогов на недвижимость.
Союзники г-на Сильверстайна приписывают относительную вежливость его многолетнему дружескому сосуществованию с администрацией порта, которая является его владельцем в 7 World Trade Centre, офисном здании, которое он построил в конце 1980-х годов на территории администрации порта. Как вспоминает бывший финансовый директор администрации порта Барри Вайнтроб, когда в пятницу, 26 февраля 1993 года, взорвали башни-близнецы, г-н Сильверстайн немедленно предложил бесплатное место в своем здании сотрудникам администрации порта. По его словам, к понедельнику персонал вернулся к работе.
Не повредит и то, что когда мистер Сильверстайн сидит за столом переговоров, он видит какие-то знакомые лица с другой стороны - например, Бена Ниделла. Г-н Ниделл, юрист в Skadden, Arps, Slate, Meagher and Flom, является одним из адвокатов, ведущих переговоры о сделке для администрации порта. Обычно он адвокат мистера Сильверстайна. - Все, что я вам скажу, - сказал мистер Ниделл, - Ларри отличный парень.
Еще один постоянный участник переговоров - Тим Райан, исполнительный директор J.P. Morgan Chase, который консультировал администрацию порта по вопросам продажи. Подразделение J.P. Morgan Chase также владеет старым зданием Equitable Building на Бродвее 120, которым управляет г-н Сильверстайн и имеет опцион на покупку за 200 миллионов долларов.
Г-н Сильверстайн также является другом губернатора Джорджа Патаки, который назначает половину правления, и других республиканцев Олбани. Г-н Сильверстайн выделил 15 000 долларов комитету по предвыборной кампании губернатора в ноябре прошлого года, как раз в то время, когда ставки на Торговый центр накалялись. Г-н Сильверстайн передал сенатскому правительству 35000 долларов. и лидеру большинства Джозефу Бруно в прошлом году.
Запутанный мир
Такие отношения - нормальное явление в кровосмесительном мире недвижимости Манхэттена. Но по мере того, как сделка с Всемирным торговым центром развивалась, она объединила замечательную группу представителей правовой, экономической и политической элиты Нью-Йорка. Вот мистер Рот, крупнейший коммерческий арендодатель Манхэттена; Г-н Цукерман, владелец Daily News; Джон Зуккотти, заместитель мэра, ставший девелопером, сейчас возглавляет Брукфилд. Ховард Мильштейн, наследник недвижимости (когда-то представленный г-ном Цуккотти), консультирует правление портового управления, где г-н Айзенберг, инвестор в недвижимость, внимательно прислушивается к члену правления Питеру Каликову, девелоперу и бывшему владельцу New York Post, который также является избранным г-ном Патаки новым главой Столичного транспортного управления. Тот или иной из девелоперов, претендующих на аренду Всемирного торгового центра, нанимает почти всех известных юристов по недвижимости в городе. И до сих пор г-ну Сильверстайну удавалось их всех перехитрить.
И он продолжает маневрировать. Как сообщила 28 марта The Wall Street Journal, г-н Сильверстайн нанял партнера, инвестора в недвижимость Ллойда Голдмана. Источник, близкий к г-ну Голдману, говорит, что он внесет значительную часть из примерно 150 миллионов долларов, которые г-н Сильверстайн должен собрать, чтобы обеспечить финансирование для первоначального взноса в 800 миллионов долларов; Остальное GMAC ссужает группе г-на Сильверстайна. (Остальные 3,22 миллиарда долларов будут распределены на 99 лет выплат.)
Г-н Голдман присоединится к Westfield America Inc., публичному застройщику торговых центров, который хочет построить подземный торговый центр, в качестве партнера г-на Сильверстайна по сделке. Говорят, что г-н Сильверстайн троллит еще больше инвесторов; один из источников в сфере недвижимости сказал, что, когда сделка будет завершена, не будет ничего удивительного, если г-н Сильверстайн не вложит свои деньги в покупку Всемирного торгового центра.
С другой стороны, никто никогда не ставил под сомнение способность г-на Сильверстайна заключать сделки. С того момента, как администрация порта опубликовала список финалистов торгового центра, он считался неудачником просто потому, что у него не было денег и организационного веса, как у его конкурентов. Деньги, которые он близок к получению. Теперь у многих возникает вопрос: если он выиграет свой приз, что он будет с ним делать?
Есть также вопросы о долгосрочной перспективе. Согласно анализу денежных потоков комплекса, проведенному журналом Grid, тот, кто выиграет в Торговом центре, может ожидать относительно мизерный поток денег в течение некоторого времени, пока не истечет срок долгосрочной аренды. Это означает, что тот, кто купит комплекс, будет в нем годами, прежде чем получит прибыль.
Фактор риска
Но г-на Сильверстайна никогда особо не пугал риск. Он начал свою карьеру в 1950-х, сразу после окончания Нью-Йоркского университета, работая в брокерской компании своего отца. Вскоре он понял, что настоящие деньги заключаются в том, чтобы владеть зданиями, а не арендовать их.
По вечерам он посещал юридическую школу Нью-Йоркского университета, где подружился с другим молодым человеком, Берни Мендиком. Г-н Сильверстайн привел своего друга в семейный бизнес, познакомил его со своей сестрой, и вскоре г-н Мендик женился в семье.
Они купили здание по адресу 305 East 47th Street у легендарных партнеров Гарри Хелмсли и Ларри Вина. Господа Сильверстайн и Мендик стали моделировать себя по образцу Хелмсли и Вина, изучая и подражая тому, как они использовали пулы множества мелких инвесторов для финансирования крупных покупок.
Бизнес шел хорошо, но в конце 1970-х годов Мендик и сестра Сильверстайна развелись, и вскоре Сильверштейн и Мендик расстались. Они наняли еще одного молодого разработчика, тогда еще только сделавшего себе имя, Джерри Спейера, чтобы помочь разделить активы.
В 1980-х годах г-н Шпейер, г-н Мендик и г-н Сильверстайн составили ядро девелоперской группы, которая покупала и строила офисы, чтобы приспособиться к буму эпохи Коха. Они вели жесткую конкуренцию, каждый пытался превзойти другого, заключая все более амбициозные сделки. Дело не в деньгах, сказал Мендик Тому Шахтману, автору книги «Мечты о небоскребах: великие династии недвижимости Нью-Йорка». Это был просто способ вести счет.
Г-н Сильверстайн много забивал во время бума 1980-х годов. Ему принадлежало 13 зданий, которые составляли 10 миллионов квадратных футов офисных площадей на Манхэттене; он заключил выгодное финансовое партнерство с Дж. П. Морганом; Он развлекался на своей яхте и вместе со своей женой Кларой стал крупным сборщиком средств для еврейских благотворительных организаций. Несмотря на все это, г-н Сильверстайн сохранил высокий общественный резонанс, несколько лет возглавляя Совет по недвижимости Нью-Йорка, помогая превратить организацию из стабильной сетевой группы в политическую силу. И он помог открыть новый Институт недвижимости в Нью-Йоркском университете. Г-н Сильверстайн преподает там курс каждый семестр; его лекции всегда только стоя.
«Это Сократик», - сказал Кен Паттон, бывший президент Совета по недвижимости, который возглавляет институт Ларри и Клары Сильверстайн. По его словам, на типичной лекции г-н Сильверстайн представит затруднительное положение - сложную аренду или сложную ситуацию с зонированием - и попросит студентов найти выход из него.
Мистеру Сильверстайну приходилось работать над своей долей реальных проблем. В 1981 году он объявил об амбициозной авантюре по строительству 7 Всемирного торгового центра, офисной башни площадью два миллиона квадратных футов на Веси-стрит, между Западным Бродвеем и Вашингтон-стрит, без очереди, чтобы арендовать здание. В 1986 году в газетной рекламе на всю страницу, в которой худощавый г-н Сильверстайн изображался в виде футболиста, переходящего в конечную зону, была раскрыта личность арендатора. Это тоже был большой банк - инвестиционный банк Drexel Burnham Lambert.
Но удача г-на Сильверстайна изменилась, когда Drexel рухнул под грузом скандала и безнадежных долгов. Семь Всемирного торгового центра осталось почти на 90 процентов вакантным. Г-н Сильверстайн в конце концов нашел другую брокерскую фирму, Salomon Brothers, чтобы сдать помещение в аренду, но ему пришлось заплатить так много за переоборудование здания, что пенсионный фонд, которому принадлежала ипотека, получил дополнительные деньги в обмен на большую часть его прибыли. .
Кризис с наличностью вскоре затронул и другие части его активов. Был заброшен торговый центр на 34-й улице. Жилой комплекс на 42-й улице и 12-й авеню был приостановлен, а владение 120 Broadway было передано его кредитору, Дж. П. Моргану. Поскольку компания г-на Сильверстайна является частной, никто за ее пределами не знает наверняка, насколько сильно он пострадал. Но источники по недвижимости говорят, что г-н Сильверстайн был вынужден передать многие из своих зданий своим кредиторам, оставаясь управлять ими.
К 1998 году, однако, г-н Сильверштейн вернулся к игре по поглощению. Он купил офисное здание на Бродвее 140 у Леоны Хелмсли. Проект 42-й улицы на дальнем западе, который томился годами, наконец-то был реализован.
Тем временем г-н Сильверстайн начал готовить сына Роджера и дочь Лизу, чтобы однажды возглавить компанию. Г-жа Сильверстайн недавно стала героем длинной статьи New York Times о дочерях разработчиков, в которой она впервые рассказала историю автомобильной аварии г-на Сильверстайна. Собираюсь ли я взять на себя больше ответственности? Да, сказала она.
Тем не менее, люди, которые видели его, говорят, что г-н Сильверстайн все еще бодр и хорошо восстанавливается после аварии. Ларри 69 лет, - сказал Джеймс Кун, руководитель брокерской компании Newmark and Company.
В течение последнего десятилетия г-н Сильверстайн наблюдал, как г-н Шпейер купил Рокфеллер-центр и Крайслер-билдинг, и как г-н Мендик продал свою компанию за 656 миллионов долларов Стиву Роту, по иронии судьбы.
Теперь его очередь. Если Ларри поймет это, как сказал один человек, знакомый с мистером Сильверстайном и мистером Мендиком, о сделке с Всемирным торговым центром, Берни не сможет смотреться в зеркало.
