Кооперативы - это школьные обеденные столы в сфере недвижимости Нью-Йорка.Иллюстрация Фила Ригглсворта harrys или долларовый клуб бритья
ВС их репутацией (заслуженной или нет) непрозрачности, эксклюзивности и суетливости, кооперативы, как известно, являются обеденными столами средней школы в сфере недвижимости Нью-Йорка. И, как это бывает даже в самых хорошо организованных отрядах подростков, иногда вам просто нужно сказать человеку, что вы больше не хотите дружить.
Другими словами, выселите их. «Избавиться от людей непросто», - сказал агент Citi Habitats Амер Ян, который последние пять лет работал в совете директоров своего здания Kew Gardens. Вы везете кого-то домой. Но иногда это нужно делать.
Представьте, например, что ваш ближайший сосед - кладезь, который целыми днями курит сигареты перед телевизором и время от времени разжигает небольшие домашние пожары, вздымая пепел. Ах да, он и его жена заражены клопами, которые распространились по всему зданию.
Так было в случае, когда Стив Вагнер, соучредитель и партнер юридической фирмы по недвижимости Wagner Berkow, несколько лет назад работал в совете директоров кооператива. Он напомнил, что после того, как другой житель обнаружил клопов в их квартире, в здание прилетела собака, вынюхивающая клопов, чтобы искоренить источник заражения.
Эта собака только начала делать сальто перед квартирой [пары], и когда они открыли дверь, [клопы] были повсюду, - сказал он.
«Я не знаю ни одной доски, которая сидела бы там и говорила: 2W, они нам не нравятся, мы собираемся их преследовать. - сказал Дегеншейн, говоря о перспективах чрезмерного охвата совета директоров кооператива.
По словам Вагнера, здание предупредило владельцев о пожарах, накоплениях и клопах, дав им инструкции, как решить проблемы. Но они просто по какой-то причине этого не сделали. И поэтому правление начало судебное разбирательство, чтобы их выгнать. В конечном итоге обе стороны пришли к соглашению, не обращаясь в суд. Пара покинула свою квартиру, и дом продали квартиру в течение года.
В другом деле о выселении, которое работал Вагнер, один из жителей, похоже, продавал наркотики из своей квартиры. Он также круглосуточно раздражал своих соседей дымом и громкой музыкой и, как утверждается, даже нащупал жительницу, когда она пришла к нему, чтобы пожаловаться. Но только после того, как женщина заявила, что она была изнасилована в его квартире (кем-то, кроме владельца), здание переехало на выселение.
Это дело также было урегулировано до обращения в суд, что, по словам Вагнера, довольно типично в его опыте. Когда кооперативы привлекают акционеров к суду, они обычно делают это в рамках так называемого процесса Пуллмана, который получил свое название от 40 W. 67th Street v. Пуллман , решение суда 2003 года, которым установлено, что кооперативы могут выселять арендаторов за неприемлемое поведение.
Один случай в настоящее время разворачивается в жилом доме Midtown South, где совет директоров созвал экстренное собрание, чтобы рассмотреть неправомерное поведение одного из его жителей. Адвокат совета выступил с предложением расторгнуть договор аренды с акционером, вернуть квартиру и взыскать судебные издержки. Ссылаясь на поведение акционера, о котором идет речь, как на все более опасное, адвокат показал видеозаписи и документы электронной почты. и проиграл запись голосовой почты в качестве доказательства. Акционер, присутствовавший на собрании, смог представить возражения, но более 90 процентов акционеров проголосовали за выселение.
И хотя история нью-йоркских кооперативов наполнена рассказами о мелких ссорах и личных конфликтах, перерастающих в полномасштабные имущественные войны, Дейл Дегеншейн, юрист по кооперативу и кондоминиуму Строока, сказал, что выселения чаще всего связаны именно с таким нежелательным поведением.
Я не знаю ни одной доски, которая бы сидела там и говорила: «2W, они нам не нравятся, мы собираемся их преследовать», - сказал Дегеншейн, говоря о перспективах чрезмерного охвата советов кооперативов. Личность и то, как люди решают проблемы со своими соседями, могут иметь влияние на неофициальной основе, как и на все остальное. И иногда бывают утверждения, что у члена совета директоров есть личные претензии, но у вас все еще есть руководящие документы, которым необходимо следовать, и другие люди в совете, которые действуют в качестве сдержек и противовесов.
Тем не менее, любая ситуация, когда небольшая группа ваших соседей имеет решающее значение в вашей судьбе, созрела для поворота в сторону заговорщиков. Особенно, когда действительно кажется, что происходит что-то странное.
Агент BOND в Нью-Йорке Кэрол Кусани недавно помогла дать совет подруге, которая неожиданно обнаружила, что ее выгнали из дома. Речь шла о собаке женщины, которая несколько лет назад укусила другого жителя. После этого инцидента она получила предупреждение, но, похоже, этого не произошло, и через некоторое время собака укусила другого хозяина.
По словам Кузани, после второго откусывания строительная доска сказала женщине, что она должна предпринять шаги для исправления ситуации. Это включало в себя намордник, когда собака находился в общественных местах, и подъем ее на служебный лифт, а не на главный пассажирский лифт.
И она написала письмо, в котором говорила, что подчинится, и начала надевать намордник на собаку и спускать ее на служебном лифте, сказал Кузани. Но примерно через месяц или около того она неожиданно получила письмо от адвоката кооператива, в котором говорилось, что они вручили ей уведомление о выселении.
Письмо было подписано президентом совета директоров, в котором говорилось, что они хотят уволить ее примерно через десять дней, сказала она. Она не могла этого понять, потому что сделала то, о чем ее просили. Поэтому она позвонила мне в полной панике.
Связавшись с управляющей компанией здания, Кусани и ее подруга узнали, что письмо якобы было отправлено по ошибке. Между тем председатель совета директоров заявил, что ничего не знает о разбирательстве, несмотря на то, что его подпись стоит на уведомлении о выселении, отметил Кусани.
- Я не знаю, что случилось, - сказала она. Но тем временем было пять дней, когда [ее друг] терпел крушение.
ЯВЛЯЕТСЯРанее этим летом Braganca запустил аккаунт от первого лица комика Билла Доуэса, который сказал, что его кооператив выселил его за то, что он сдал в аренду комнату в его доме на Airbnb. Это, сказал Доус, несмотря на то, что договоренность была законной в соответствии с Законом города о многоквартирных домах и что он перестал сдавать комнату в аренду еще до того, как кооператив отправил ему уведомление с просьбой сделать это.
Вообще говоря, несанкционированная сдача в субаренду - отличный способ выгнать вас из вашего кооперативного здания.
По словам Дауэса, голосование за его выселение было почти единодушным: один член совета директоров сказал ему, что он ничего не знает об этом деле, а просто хотел «буксировать линию», поскольку он был в процессе продажи своего подразделения.
Некоторым слухам отчет Доуса может показаться классическим примером ужасной политики правления кооператива. (Доус сказал Braganca, что в настоящее время обжалует это решение в жилищном суде.) И по сравнению, скажем, с торговлей наркотиками и поджогами небольшой побочный бизнес Airbnb кажется достаточно безобидным. Но адвокат Вагнер сказал, что его не удивило то, что правление двинулось на выселение. По его словам, краткосрочная аренда жилых домов - это проблема безопасности. У них нет дополнительных противопожарных средств защиты, указателей выхода, аварийного освещения, которые есть в отелях.
Вообще говоря, несанкционированная сдача в субаренду - отличный способ выгнать вас из вашего кооперативного здания. Кэти Мюррей из Дугласа Эллимана сказала, что она знает нескольких клиентов, которые получали письма от своих советов директоров после того, как сдавали свои квартиры в аренду, но не прошли надлежащую процедуру. Заманчиво выбрать ярлык, учитывая, что получение разрешения на субаренду кооператива может быть почти таким же утомительным занятием, как получение разрешения на покупку.
«Вы должны подавать налоговые декларации, банковские выписки, личные рекомендательные письма, профессиональные рекомендательные письма, проходить собеседование и все такое», - сказал Мюррей.
Фактически, Ян из Citi Habitat сказал, что единственное выселение, которое его здание было совершено за время его пребывания в правлении, произошло из-за несанкционированной субаренды. Владелец съехал и арендовал квартиру, но вместо того, чтобы пройти стандартный процесс подачи заявки, он отправил совету директоров рукописное письмо, в котором сообщалось, что некоторые члены семьи переезжают.
И они не хотели проводить собеседование с советом директоров, а заявки не было, и поэтому без одобрения совета [люди] въехали, - сказал Ян. У нас не было возможности взять у них интервью. Мы даже не знали, были ли они семьей. Мы подозревали, что это не так.
После того, как собственник снова отказался подать соответствующее заявление, дом подал на него в суд и выселил.
Ян напомнил, что другой владелец оказался сложнее. Несколько лет назад пожилая жительница незаконно установила стиральную машину на своей кухне, что вызвало проблему плесени, которая усугубила ранее существовавшее респираторное заболевание, от которого она страдала. Она пришла в кооператив и потребовала решить проблему плесени.
Поэтому мы сказали: «Хорошо, дайте нам доступ в квартиру, чтобы мы могли пригласить кого-нибудь для удаления плесени», - сказал Ян. Но, боясь, что найдут стиральную машину, она отказалась.
Вместо этого она позвонила в город, чтобы пожаловаться, и город отправил инспектора для изучения ситуации. Он нашел плесень, но женщина каким-то образом спрятала стиральную машину во время его визита, сказал Ян. Так что это никогда не подвергалось сомнению.
И, конечно же, кооператив должен содержать квартиру в хорошем состоянии, поэтому мы были оштрафованы [городом], - сказал он. Таким образом, был период от шести месяцев до года, когда мы ходили туда-сюда, и она постоянно жаловалась на плесень, но не давала нам доступа в квартиру. И мы также были непреклонны в том, что не будем просто давать ей пустой чек [чтобы работа была сделана сама].
Ситуация не разрешилась сама собой, пока женщина не перешла в этот великий кооператив в небе. Мы узнали о стиральной машине, сказала Ян, когда мы с семьей вошли в ее квартиру после того, как она скончалась.
