Кухня с гостиной на заднем плане, первое место, 117 в Carroll Gardens. (Стефано Укмар / ГОРОД) Идеально расположен на вневременном и тихомусаженная деревьями улица, этот особняк 1930-х годов предлагает отличительное место, которое можно назвать домом, - гласил листинг 117 First Place в Carroll Gardens, который дебютировал в первую неделю января. Прилагаемые фотографии подчеркивают элегантную лестницу дома, его паркетные полы и воздушные потолки - все эти популярные отличительные черты Brownstone Brooklyn с соответствующей ценой. Однако одна деталь могла бы удивить покупателей даже несколько лет назад: листинг был выставлен только на двух верхних этажах.
Конечно, никто не рассчитывает на 2 миллиона долларов на покупку весь таунхауса в Кэрролл Гарденс больше нет. Хотя в данном случае этого было недостаточно даже для обеспечения безопасности этих двух этажей - быстро завязалась тендерная война, и через несколько недель был заключен контракт на 2,17 миллиона долларов. Честно говоря, эти этажи выходят на одну из самых привлекательных улиц в одном из самых привлекательных районов района (и в одном из его самых привлекательных школьных районов). Они также включают в себя три спальни, 2,5 ванных комнаты и террасу на крыше - щедрый кусок, если не весь идеальный таунхаус, во всей его красоте с двумя спальнями, карманными дверями, формальной столовой, укромным уголком и трещинами. , то избыток пространства, который в значительной степени является привлекательным для таунхаусов в таком безмерном городе, как Нью-Йорк. 117 Первое место, где недавняя продажа кондоминиума превысила 2 миллиона долларов. (Стефано Укмар / ГОРОД)
Но тогда Бруклин больше не является просто выходом из внешнего района для жителей Манхэттена, ищущих больше места, но самостоятельным местом назначения, и пространство во многих кварталах также достигло манхэттенских надбавок и цен. Тем не менее идиллия таунхауса сохраняет свой блеск - как подчеркивает сделка по 117 - независимо от того, действительно ли кто-то владеет всем зданием или нет.
«Есть много людей, которые хотят жить в коричневом камне, но они не могут себе этого позволить или не хотят иметь дело со всем этим», - объяснил Терри Найни из Town Residential, у которого было объявление о 117 First. дуплекс, который имел честь быть одним из самых больших в мире.
По словам г-жи Наини, любая большая квартира в коричневом камне имеет тенденцию продаваться с наивысшей ценой; В прошлом году она продала кондоминиум площадью 1900 квадратных футов в доме 277 President за 2,4 миллиона долларов. Покупатели действительно просят дома из коричневого камня, а таких больше не так уж и много.
Конечно, нынешняя мода на кооперирование таунхаусов и их кондоминирование - всего лишь отголосок прежнего увлечения Манхэттеном, который пережил свой расцвет во время бума недвижимости 80-х, и иллюстрирует это, несмотря на всю конкуренцию со стороны нового строительства , многие покупатели предпочли квартиру в красивом коричневом камне безвкусной коробке. Многие до сих пор так и поступают: например, за просторный кооператив с двумя спальнями в таунхаусе по адресу 13 Gramercy Park South в настоящее время просят 4,5 миллиона долларов, включая желанный ключ от парка. Хотя в Бруклине, где мало новых разработок и стойкость таунхаусов наглядно демонстрируется, спрос на такие дома настолько высок, что они редко продаются по запросу, не говоря уже о том, что они ниже.
***
Оживленная четырехполосная улица ограниченаБушвик-авеню находится рядом с улицами с обшитыми винилом домами рабочего класса, Бушвик-авеню - это не совсем та сельская местность, которую люди представляют, когда слышат слова Brownstone Brooklyn, но на ней есть таунхаусы, и для тех, кто ищет эту неуловимую отметку в 1 миллион долларов, это во многих смыслах жесткая остановка мечты о бруклинском коричневом камне. В кварталах, которые еще предстоит облагородить, есть пристроенные рядные дома, но, как заметил брокер Corcoran Марк Мартов, дома рабочего класса вряд ли будут поставляться с оголенным кирпичом и старомодными элементами мантии, указанными в его жилье по адресу 1090 Bushwick. не говоря уже о внутренних ставнях или потолочных медальонах. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
капитан америка нацист
И хотя в 1090 отсутствуют те и многие другие причудливые элементы викторианской эпохи, которые покупатели могут найти в нескольких кварталах к западу, например, выложенный паркетом пол в таунхаусе на Хэнкок-стрит, который только что продал г-н Мартов, он отметил, что теперь Bed-Stuy был серьезными деньгами.
И поэтому владелец 1090, O&B Properties, переделал здание в два дуплекса площадью около 1000 квадратных футов, каждый со свежей механикой и элегантными новыми кухнями, которые он намеревался продать как кондоминиумы. Когда мы посетили, у него был контракт на 1,07 миллиона долларов после нескольких войн между торгами, когда покупатель выбрал более традиционный способ сдачи в аренду одной квартиры и проживания в другой.
Bed-Stuy стал очень дорогим, и я думаю, что многие клиенты думают, что они упустили лодку, не купив коричневого камня два года назад, - сказал мне по телефону бруклинский разработчик Ави Таршиш, поэтому, по его словам, он и отрезал за десятки до того, как цены взлетели. Это одна из причин, по которой я на данный момент владею 102 недвижимостью в Бед-Стаи, в том числе таунхаусом в Лексингтоне и Бедфорде, который перестраивается в кондоминиумы.Каждый хочет владеть коричневым камнем.
Тем не менее, хотя коричневый камень остается Святым Граалем, некоторые покупатели отказываются поддерживать целый дом, особенно те, кто привык к удобствам здания с полным спектром услуг на Манхэттене. Возможно, именно поэтому кондоминиумы продаются намного быстрее, чем отдельные семьи, сказал брокер Дугласа Эллимана Алекс Марони, который провел ряд таких сделок, в том числе 420 Franklin, четырехкомнатный таунхаус в Бед-Стюи, на первом этаже которого находятся две квартиры. За двухэтажную спальню прошлым летом было продано 859 000 долларов. (В 2012 году весь дом был продан за 545 000 долларов.)
Например, по адресу 181 Park Place, листинг г-на Марони на Prospect Heights, где два из трех домов находились в контракте почти до того, как они поступили на рынок, он сказал, что у него даже не было времени разместить фотографии. Одна из единиц по контракту просит 2,75 миллиона долларов; Когда в прошлом году все здание без ремонта было выставлено на торги за 2,99 миллиона долларов, никто не принял.
В самом деле, идея взять на себя элегантную развалину в унылом районе уже не так нравится манхэттенским трансплантологам, как когда-то. Им не нужен Парк-Слоуп 30 лет назад; им нужен современный Парк-Слоуп, сказочная сцена с цветущей сакурой и детьми, проезжающими на скутерах, как сказал один брокер.
*** Интерьер на 420 Франклин-авеню в Бед-Стюи.
Когда Брук Саффорд, брокер вВ прошлом году Коркоран перечислила кондоминиум на втором этаже по адресу 76 MacDonough Street, к востоку от Томпкинс-авеню в Бед-Стаи. футов и была только одна ванная. Но после того, как он был продан за 625 000 долларов, или 810 долларов за квадратный фут, в ходе конкурентной войны, она была атакована звонками разработчиков, заинтересованных в аналогичных преобразованиях.
Для застройщиков привлекательность переоборудования таунхаусов очевидна, особенно в примечательных районах, где сложно найти участки для нового строительства, а местные законы о зонировании в любом случае часто исключают возможность строительства дома выше таунхауса. (Покажите мне что-нибудь в Парк-Слоуп, где вы можете построить трехэтажное здание! - потребовал один брокер, когда его спросили о нехватке квартир в этом районе. Покажите мне это!) 420 Франклин в Бед-Стаи, где прошлым летом дуплекс на первом этаже был продан за 859 000 долларов.
Один брокер также отметил, что это также идеальные проекты для небольших застройщиков, которым требуется большая маржа, чем доходность таунхаусов, но у которых нет капитала, необходимого для нового строительства.
И в то время как значительная часть покупателей Манхэттена жаждет стеклянных высоток, по крайней мере на данный момент таунхаусы в Бруклине считаются или даже более желательны, чем новостройки. В конце концов, кто переезжает в Парк-Слоуп, чтобы жить на очаровательной Четвертой авеню?
«Если люди переезжают в Парк-Слоуп, они хотят жить в коричневом доме на обсаженной деревьями улице», - сказал Джоди Крисс, соучредитель компании East River Properties, известной своими преобразованиями, в том числе 364 Union Street in Park. Склон и предстоящая 432 Десятая улица.
- Я могу продать прогулочную комнату на пятом этаже в Парк-Слоуп за больше, чем роскошное здание на Четвертой авеню, в котором есть тренажерный зал и швейцар, - сказал г-н Крисс. Он добавил, что низкие общие сборы также делают такие устройства привлекательными, учитывая, что они обычно составляют несколько сотен за базовые услуги по техническому обслуживанию, а не за несколько тысяч в помещениях с удобствами и дверьми.
Г-н Крисс сказал, что такие преобразования лучше всего подходят для объектов недвижимости, которые вряд ли привлекут группу покупателей, готовых потратить 6 миллионов долларов или больше. Когда есть люди, которые хотят провести вместе больше пяти семей, это теряет смысл.
Вот почему такие преобразования чаще всего затрагивают облагораживающие кварталы, снижаясь, когда цены на таунхаусы на одну семью начинают превышать 7 или 8 миллионов долларов, как в таких местах, как Бруклин-Хайтс и Коббл-Хилл. А именно: большинство таунхаусов и кондоминиумов на Манхэттене относятся к 1980-м и 1990-м годам, когда цены выросли достаточно высоко, чтобы стимулировать спрос, но до того, как они достигли такого высокого уровня, чтобы исключить разделение в качестве разумной стратегии развития.
Конечно, можно только догадываться, будут ли цены в востребованных районах продолжать расти такими быстрыми темпами, а с небольшими зданиями все может усложниться: в крошечных кондоминиумах и кооперативах может быть трудно получить финансирование. , при этом многие банки не решаются предоставлять ссуду на покупку недвижимости всего с несколькими квартирами. И один непослушный или трудный сосед мог помешать столь необходимому ремонту крыши или котла, не говоря уже о возможности по-настоящему ожесточенных споров по поводу декора прихожей, хорошо известных многим крупным членам правления кооператива. 364 Union Street, проект East River Properties в Кэрролл Гарденс, который удовлетворял местный спрос на квартиры с тремя спальнями.
Тем не менее, брокеры говорят, что спрос на такие единицы, скорее всего, только возрастет, хотя цены могут и не вырасти соответственно. Например, дуплекс на 117 Первом месте далеко не единственный, кто преодолевает отметку в 2 миллиона долларов; Только на этой неделе трехкомнатная квартира площадью 1555 квадратных футов на 147 Bergen Street в Boerum Hill продалась по цене 2,095 миллиона долларов, или 1 347 квадратных футов за квадратный фут. Это, вероятно, принесет это или больше, хотя брокеры говорят, что, когда цены вырастают выше линии в 2 миллиона долларов, пул становится намного более редким, особенно потому, что, за исключением застройщиков и ластов, большинство домов в Бруклине будут использоваться в качестве основных жилых домов, не pieds-à-terre сверхбогатых.
Большинство жителей Манхэттена начинают свой поиск со школ, но многие из них понимают, что цены на них не соответствуют тем районам, в которых они хотят покупать, даже когда речь идет о двухкомнатных квартирах, сказала брокер Compass Габриэль Севц. А когда трехкомнатных квартир становится так мало, что они начинают доходить до 1,8 или 1,9 миллиона долларов, многие люди говорят: «Что ж, если я трачу столько, мне нужен двор, я хочу иметь возможность готовить барбекю».
Тем не менее, большая часть буколической привлекательности Бруклина в последние годы была приукрашена за счет заимствований с этого многолюдного острова через реку: безупречных государственных школ и Barney's, превосходного кофе и ресторанов, где невозможно забронировать столик, так что, возможно, его обитатели научатся приспосабливаться к жизни в квартире - возможно, самая яркая черта Манхэттена - также.
А для тех, кто не хочет? Они уже смотрят за пределы этих прекрасных кварталов браминов, где преобладают 12-футовые потолки и красное дерево, к исторически сложившимся анклавам рабочего класса, таким как Виндзорская терраса и Кенсингтон, где за 1,5 миллиона долларов все еще можно купить дом, хотя он может быть облицован деревом или кирпичом. или - ужас ужасов - винил.
